涉外租赁房屋维修责任应由谁来承担?

Housing Maintenance

房子租给老外,会碰到哪些特殊的问题呢?老外的居住过程中,当租赁的房屋出现漏水、电线老化、家电故障等情况时,是租客自掏腰包修缮、还是由房东承担维修义务呢?

涉外租赁房屋维修责任应由谁来承担

漏水问题

是不是有漏水问题,合同就可以解除,而且应该追究房东违约的责任?要解除租赁合同,而且房东赔我钱,这个不能。只能说先修,如果修不好,修了半天还是漏水,修了房子也不能使用了,这个可以解除合同。房屋安全问题没有办法得到保障,这是出租方必须维护。因为修不好,自然房屋不安全,租赁合同是可以解除的。

噪音问题

如果租客承租之后,邻居有小孩哭,而且是周期性的,比如说每天早上零晨几点。这就是噪音,这是属于谁的责任?小孩哭也好,或者旁边就是一个公园,早晨大妈要做操跳舞,或者有学校要升国旗等,如果你说有噪音,别的案子太容易复制了。因此法院不太可能支持。

租客人身伤害

如果房东在合同里面先注明说租客发生任何问题,都由自己承担。这样的条款是否有效?人身伤害一般由租客自己承担,除非房东提供了房屋造成了租客的人身伤害,包括是自然房屋有瑕疵,或房东提供给你的附属设施,要由房东承担责任。

甲醛问题

有一个实际案例,租客居住进去了以后,一个月不到就投诉,说里面空气有甲醛的味道,一定要退租。上海有关于居住房和办公用房空气质量指标的规定。当然打这种官司是很烦,因为要鉴定空气质量。我们自己做空气质量,随便找一个公司鉴定一下,看里面甲醛和苯是不是有超标。但是法院不一样,商家进入法院的名单,报价肯定是很高的。你自己去做的鉴定,法院是可以不认可的。

霉菌问题

如果有霉菌的话,空气质量达到一定的问题,也可以达到解除的条件,不适宜居住。霉菌的指标在中国没有标准,但是在欧洲有标准。比如租客说房子发霉是房东的责任,房东说由于客户不开窗户导致的,这个情况是谁的责任?原则上要做鉴定的,都可以鉴定出来,我们不能轻易得出结论,一定房东的问题,或者是租客的问题。但是有一点,法院鉴定的成本是非常高的。

过错界定

以漏水问题为例,租客住在里面、管道堵住了,水漏到客厅里面,把地板泡了,地板就撬了。房东先出钱把地板修掉,但是不承认是他的问题,要去租客将钱退还给他。在法律上面要举证是谁的过错,现在既然是房东已经修了,法院会认为是房东有问题的。虽然认定有点牵强,不一定你出钱就是你有责任,但是法院倾向性有这个看法。

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