常见涉外租赁合同陷阱与纠纷

Rental Agreement Traps

随着涉外租赁市场的发展,涉外房屋租赁合同纠纷日益增多。对于一些常见的涉外租房合同纠纷,法院是怎样的审理和判决的?如何有效地规避这些合同陷阱呢?

常见涉外租赁合同陷阱与纠纷

签约人陷阱与纠纷

租赁合同应该由哪两方来签,对于整个租赁合同履行和达成是至关重要的。理论上讲,所有的产权人都应该在合同上签字。没有来的产权人应该签授权委托书,对于出租的行为进行确认。至于授权委托书的内容,包括房子出租权、收取租金方式的确认。

在委托授权书权限里面应特别关注,签约人有权收取全部的租金。如果房子有三个产权人,跟你较真的房东会说,签约人只能收三分之一,其他应该每个人拿三分之一。这是产权法对于房东的一个要求。

使用权人陷阱与纠纷

很多老房子只有使用权,没有所有权。使用权证其实就是房卡,就是租赁公房使用凭证。它还有蓝卡,白卡之分,一个是独立成套,一个是非独立成套。签的时候原则跟房卡上的承租人签。

但是有一个问题,租赁公房有同住人的概念,你看到房卡可能是一个人,但是户口上有很多人。这些人可能有隐形权利(即居住权),在租用当中可能会造成使用障碍。在实务当中怎么规避,唯一就是看交房是不是顺利,履行一段时间之后才能知道。

转租权陷阱与纠纷

甲租的房子给乙住,法律上是不管的。但是很多房东很多时候打官司的时候,他们会说,我们并没有同意你转租,你没有权利转租。如果合同没有规定能不能转租的话,法律上默认是可以转租吗?

这个不是转租的概念,只是甲认可的人进来。租金是甲在付,可以是甲认可的任何一个人住在这里。房东当然会认为甲可能有转租,甲只要说这个人是我认可的。但是他们不能签合同的,签合同就有问题了。

合同条款歧义与自相矛盾

在签租赁时对条款把握的关键,是千万不要自相矛盾,不要有任何歧义。设计合同条款来讲,自相矛盾肯定是错的,一定要写清楚到底怎么做。

比如租赁合同商关于付款有两个约定,第一个每个月15号付款,第二个租客要发票,你把发票给我,三天之内给你钱。这两个条款同时存在租赁合同里面,显然是自相矛盾。这个时候法院怎么办?看实际怎么做的。如果实际履行的时候收到发票再给钱,看履约的惯例,以这个为准。

违约责任的条款

违约当中有一个问题,在中国合同法里面对于违法责任有一个规定,就是违法责任过分大于你的实际损失是可以调整的,过分大调低,过分低调高。

合同解除权问题

有时候房东要赶租客走,我们里面有约定,合同解除的时候赔你两个月,房东说我给你两个月,你走吧。一般认为,擅自解除也要得到对方的认可,如果对方认可了他擅自解除的时候,但是我不认可不代表就应该合同就继续履行。

除非达成了合同里面约定的解除条件,那是另外一回事。只要约定了任何一方都有权提前解除,只要给对方多少钱,有这种条款当然可以解除。这是合同赋予的解除,只不过要承担违约责任。但是有些时候条款是很模糊的。

占有使用费问题

在实际租赁当中,很有可能发现租客赖着房子不走,他利用他的不搬,又不付你的钱,让业主产生很大的损失,逼着业主跟他谈判。比如说他的租金是1万元每月,但是市场租金已经涨到了1.5万元每月,他就不想走了,他想继续租下去。

这时你跟他打官司时间很长,那么如果在合同条款里面写一个占有使用费双倍,就不一样了。你住下去是2万元一个月。占有使用费需要注意,有时候对赖着不走的租客是比较好的武器,当然不排除执行难,这个是另外一个范畴的事情。至少在法院判决书书上面还是会产生不一样的效果。

押金抵扣问题

合同里面没有特殊约定的时候,押金不能随便抵扣的。租客有时候自然而然觉得,不是有两个月押金吗?我少了钱你可以拿这个钱顶。并不是这样的,除非你已经约定了,押金在什么时候情况可以先用,比如说抵水电煤,抵租金,有这个约定才能用。

需要注意的是,除非有特别的约定押金可以怎么用,如果没有的话,押金不能随便抵扣任何的费用。哪怕最终解约的时候,最终两个月的时候,我不付了,押金给你就好了,你就不付房东租金了。房东一个通知函过来,你现在是违约,因为你没有付我的租金,解除合同,没收押金。

押金退还问题

如果在退租之后,押金被房东扣留,租客怎么争取自己的权利呢?法律层面可以诉讼房东,我房子退还给你,该付的钱也付给你,水电煤结清,租金不欠,押金应该还给我,你不还我起诉你,我反正有时间跟你搞。如果真的打诉讼的话,房东败诉率是非常高的。但是有时候考虑到成本,金额不大打官司意义并不是很高。

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